한국의 부동산 대출규제들과 스트레스 DSR은 무엇인가?

너무 뒤늦게 부동산에 대해 관심을 가지게 되면서 부동산 및 투자에 대해서 다시 학습 중이다.

후회하고 있지만, 내가 맨 꼭짓점에서 갭 투자한것때문에 짜증나서 공부하고 있기도 하다.

부동산을 산다는건 대부분 대출을 끼고 산다고 봐야하기에  지금 한국의 대츌규제도 알아봐야했다.

일단 부동산 자체에 대해서 공부 및 학습 중이다.

 

목차

• 한국의 투자규제 및 향후 전망
• 일반 DSR과 스트레스DSR 차이

 

한국의 투자규제 및 향후 전망

 

1. LTV (Loan to Value Ratio, 담보인정비율)

 

주택 구입 시 대출 가능한 금액의 한도를 주택 가격의 비율로 정한 것.

• 예시: LTV 50%일 경우, 주택 가격이 10억 원이라면 최대 5억 원까지 대출 가능.
• 지역별 규제:
  • 투기과열지구, 조정대상지역: 기본적으로 40%~50% 적용.
  • 비규제 지역: 60~70%까지 가능.
• 완화 조건: 서민 실수요자나 청년층의 경우 일부 완화된 비율 적용 가능.

 

2. DTI (Debt to Income Ratio, 총부채상환비율)

대출자의 연 소득 대비 총 부채 상환 비율을 제한하는 규제.

 

• 목적: 무리한 대출을 억제하고 소득에 맞는 대출을 유도.
• 일반적 비율: 투기과열지구 및 조정대상지역에서 40%~50% 적용.
• 예외: 소득이 높은 경우나 신혼부부 등 일부 대상자는 예외 적용.

 

3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

대출자의 모든 부채(주택담보대출, 신용대출 등)를 포함한 원리금 상환액이 연 소득 대비 차지하는 비율.

 

• 적용 비율:
  • 2021년부터 강화되어 은행권 평균 40%로 설정.
  • 2022년부터는 총대출액 2억 원 초과 시, 모든 금융권에서 개인 DSR 40% 적용.
• 목적: 전체 부채의 상환 능력을 중점적으로 평가하여 무리한 대출 억제.

 

4. 투기과열지구 및 조정대상지역 지정

특정 지역의 주택 시장 과열을 방지하기 위해 지정되는 규제 지역.

 

• 투기과열지구: 주택 가격 상승률이 높고 투기 수요가 우려되는 지역. LTV와 DTI 규제가 더 엄격하게 적용.
• 조정대상지역: 주택 가격이 급등하거나 거래량이 과도하게 증가한 지역. LTV 및 DTI 규제 완화 적용이 어렵고, 다주택자에 대한 양도세 및 취득세 중과 적용.

 

5. 담보대출 한도 규제

• 1주택자 대출 제한: 규제 지역 내 1주택자는 추가 주택 구입 시 원칙적으로 담보대출 금지. 단, 실수요 목적(예: 직장이동 등)일 경우 예외적으로 허용.
• 다주택자 대출 금지: 투기과열지구 및 조정대상지역에서는 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 주택담보대출 금지.

6. 전세자금 대출 규제

 

• 임대차 3법 시행 이후 전세자금 대출 조건이 강화됨.
• 다주택자의 경우 전세자금 대출 불가.
• 1주택자라도 고가 주택(9억 원 초과) 보유 시 대출 불가.
• 전세자금 대출 시 DSR 40% 적용.

 

7. 고가주택 기준 및 대출 규제

 

• 고가주택 기준: 시세 15억 원 이상의 주택은 주택담보대출 불가.
• 9억 원 초과 시: 9억 원 초과분에 대해서는 LTV 규제가 더욱 강화되어 20% 적용.

 

8. 주택 구입 목적의 신용대출 규제

 

• 주택 구입 후 1년 이내 신용대출 받은 경우: 대출 회수 대상.
• 신용대출을 이용한 갭투자 방지 목적

 

9. 사전청약 및 중도금 대출 규제

 

• 사전청약 당첨자의 경우 대출 제한: 중도금 대출 시 실거주 요건 부여.
• 중도금 대출: LTV, DTI 적용 및 1주택자도 대출 불가

 

10. 향후 전망 및 정책 변화

최근 DSR 규제 강화와 금리 인상에 따라 대출 여건이 악화됨에 따라 일부 대출 규제 완화 움직임이 보이기도 함.

또한, 경기 침체와 주택 시장 안정화 목표 사이에서 정부의 대출 규제가 유연하게 변할 가능성 있음.

 

일반 DSR과 스트레스DSR 차이

금융기관이 대출자의 상환 능력을 평가할 때 사용하는 기준으로, 각기 다른 목적과 계산 방식이 적용됩니다.

두 가지의 차이는 아래와 같습니다.

1. 일반 DSR (Debt Service Ratio)

의미: 대출자의 연 소득 대비 모든 부채에 대한 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.

• 계산 방식:

  

• 적용 대상 부채: 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융권 대출을 포함.
• 목적: 대출자의 현재 소득 대비 부채 상환 부담을 평가하여, 대출자가 무리한 빚을 지는 것을 방지.
• 규제 기준:
  • 일반적으로 40%~50% 범위에서 규제 (금융권 및 대출자의 특성에 따라 차이 있음).
  • 고액 대출자의 경우 더 엄격한 기준을 적용.

2. 스트레스 DSR (Stress Debt Service Ratio)

대출자의 상환 능력을 더 보수적으로 평가하기 위해,

예상 금리 인상이나 소득 변동 등 불확실한 경제 상황을 고려하여 계산하는 DSR.

• 목적: 금리가 인상되거나 소득이 감소할 경우에도 대출자가 대출금을 상환할 수 있는지를 평가하여, 리스크 관리와 위기 상황 대비를 목적으로 사용.
• 계산 방식: 일반 DSR의 금리와 상환 조건을 조정하여 계산.
  • 가정 금리 상승률: 스트레스 테스트를 위해 일정 금리 인상(예: 2%p) 가정.
  • 상환 조건 변화: 예를 들어, 상환 기간을 줄이거나, 원리금 균등 상환 조건으로 변경.
  • 계산 공식은 동일하지만 금리 인상 효과가 반영된 상태로 산출:

  

• 금융기관 활용: 주로 금융 안정성 평가와 고위험 대출자 관리에 사용됨.
  • 금융기관에서 대출 승인 여부를 결정할 때, 스트레스 DSR이 일정 기준을 초과하면 대출을 거절하거나 대출 한도를 축소할 수 있음.

3. 주요 차이점 요약

구분	일반 DSR	스트레스 DSR
목적	현재 상환 능력 평가	미래 리스크 대비 평가
금리	대출 신청 시점의 실제 금리	예측된 금리 인상(가정 금리) 적용
상환 조건	현재 상환 조건	상환 기간, 상환 방식 변동 고려
활용 목적	대출 심사 및 승인	위기 대비, 리스크 평가, 고위험 대출 억제

4. 실제 활용 사례

1. 주택담보대출 심사 시: 스트레스 DSR은 향후 금리가 인상될 경우를 대비해 대출 한도 축소를 결정하는 기준으로 사용됨.
2. 고위험 대출 관리: 다주택자, 고가 주택 구입자 등의 경우 스트레스 DSR을 활용해 대출의 리스크를 평가하고 대출을 거절하거나 제한.
3. 정책 결정 시 활용: 금융당국이 금융 안정성을 점검할 때, 스트레스 DSR을 통해 시장의 위기 상황을 가정한 분석을 수행.

5. 실제 적용 예시

• 예를 들어, 현재 DSR 규제가 40%이고, 일반 DSR 기준으로 39%로 대출 승인이 가능한 상황이라고 가정합니다.
• 스트레스 DSR을 적용할 경우, 향후 금리가 2%p 상승하면 연간 원리금 상환액이 증가하게 됩니다. 이때 스트레스 DSR이 45%가 된다면, 해당 대출자는 금리 인상 시 상환 부담이 커질 가능성이 높다고 판단되어 대출이 거절될 수 있습니다.

따라서, 일반 DSR은 현재 상황을 기준으로 하여 대출자의 상환 능력을 평가하는 데 중점을 두고, 스트레스 DSR은 향후 경제 상황 변화에 따라 리스크가 확대될 가능성을 대비하는 보수적 평가 방식