임장활동 체크 리스트

 

부동산 투자할 때, 임장활동은 필수인데 이때 확인해봐야할 체크리스트를 모두 알려줘

 

1. 입지 분석

• 교통 편의성: 지하철역, 버스 정류장과의 거리, 주요 도로와의 접근성, 향후 교통 확장 계획(지하철 연장, 도로 확충 등)을 확인합니다.
• 주변 인프라: 학교, 병원, 마트, 편의시설, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는지 확인합니다.
• 개발 호재: 지역의 개발 계획, 재개발 또는 재건축 예정지 여부, 대규모 쇼핑몰, 업무지구 개발 등 중장기적으로 집값 상승을 이끌 요소가 있는지 확인합니다.
• 환경 및 자연 요소: 주거지의 자연 환경(녹지, 산, 강 등)과 주변의 공장, 쓰레기 매립지, 발전소 등 환경 오염 요인이 없는지 확인합니다.

2. 지역 분위기

• 치안 상태: 지역의 치안이 안정적인지 확인하기 위해 경찰서나 파출소, CCTV 설치 여부 등을 확인합니다.
• 거주 환경: 지역의 전반적인 거주 환경(소음, 주변 상가 밀집도, 유흥가 유무)과 주민들의 거주 분위기를 파악합니다.
• 인구 구성 및 변화: 젊은 세대가 많이 유입되고 있는지, 또는 고령화되고 있는지, 인구 구조와 변화 추이를 확인합니다.

3. 건물 상태 및 관리

• 건물 외관 및 내부 상태: 외벽, 도장, 창문 상태 등 외관뿐만 아니라, 계단, 복도, 엘리베이터 등 공용 공간의 관리 상태를 확인합니다.
• 배수 및 설비 상태: 건물의 배수 시설, 상하수도 설비, 전기 및 가스 배선 상태 등을 확인하여 문제 유무를 파악합니다.
• 주차 공간: 주차 공간이 충분한지, 주차비 여부, 주차의 편리성 등을 확인합니다.
• 노후도: 건물의 준공연도, 노후화 정도를 확인하여 수리 및 유지보수 비용이 얼마나 발생할지 고려합니다.

4. 토지 및 권리 상태

• 토지 지목 및 용도: 해당 부동산의 토지 용도와 지목(예: 주거지역, 상업지역, 농지 등)을 확인하고, 용도 변경 가능성을 살펴봅니다.
• 지분권 확인: 토지나 건물의 권리가 복잡한 경우 지분권 분쟁의 위험이 있는지 확인합니다.
• 건축 허가 및 법적 문제: 건축물의 허가가 제대로 이루어졌는지, 불법 증축이나 법적 문제가 없는지 확인합니다.

5. 시장 분석

• 거래량 및 시세 흐름: 최근 해당 지역의 부동산 거래량, 매매가 및 전세가의 상승·하락 추이를 분석합니다.
• 공급 물량: 해당 지역에 대규모 아파트 공급 계획이 있는지, 또는 과잉 공급으로 인해 시세 하락 가능성이 있는지 확인합니다.
• 미래 수요: 미래에 해당 지역의 수요가 어떻게 변할지, 예를 들어 인구 유입 가능성, 교통 개선, 기업 입주 등의 요인을 검토합니다.

6. 임대 수익성

• 임대 수요: 해당 지역에 임대 수요가 꾸준히 있는지, 주로 어떤 연령대나 직업군이 거주하는지 확인합니다.
• 임대료 및 공실률: 임대료 수준과 공실률을 확인하여 임대 수익률을 계산해봅니다. 주변 유사 매물의 임대료를 파악하는 것도 중요합니다.
• 관리비: 해당 부동산의 관리비 수준과 공용 시설 관리 상태를 확인하여 임대 수익에 미치는 영향을 고려합니다.

7. 향후 개발 계획

• 재개발·재건축 여부: 해당 지역의 재개발 및 재건축 계획이 있는지 확인하고, 진행 단계 및 예상 기간을 확인합니다.
• 인프라 확충 계획: 도로나 대중교통 등 인프라 확충 계획이 있는지, 이로 인해 지역 가치가 상승할 가능성이 있는지 파악합니다.
• 정부 정책 및 규제: 정부의 부동산 규제(토지거래허가구역, 조정대상지역 등)나 세제 변화, 공공 주택 공급 계획 등의 영향을 고려해야 합니다.

8. 현장 주변 리서치

• 주민 및 부동산 중개사 의견: 현지 주민들과 부동산 중개업자와의 대화를 통해 해당 지역의 생활 여건, 장단점 등을 알아봅니다.
• 현지 공사 현황: 현장에서 현재 공사 중인 건물이나 예정된 공사 현황을 확인하고, 향후 가치에 영향을 미칠 요소가 있는지 봅니다.

챗GPT를 통해서 다시 한 번 정리해봣다.

이걸 체크리스트로 만들어서 매번 관리해야 할것같다

 

순서는 조금 다를수는 있겠지만,

실제 투자활동을 하면서 내가 정리를 해야할것같다.

 

챗GPT를 통해서 가이드라인을 잡고서

사람의 영역을 하는 순서가 꽤 생산성이 올라가는것같다.